Direito Imobiliário
Compra e venda de imóveis, regularização, usucapião, contratos de locação e ações possessórias, com análise documental prévia para reduzir risco na negociação.
Como atuamos
Análise documental antes de assinar
Em negócios imobiliários, a checagem documental prévia é o que separa uma compra tranquila de um litígio de anos. A atuação do escritório começa pela análise da matrícula atualizada, das certidões do imóvel e das certidões pessoais do vendedor, que revelam penhoras, indisponibilidades, ações em curso e riscos de fraude à execução.
Confirmada a viabilidade, são elaborados ou revisados os instrumentos da negociação, com atenção a prazos de entrega, condições de pagamento, responsabilidade por débitos anteriores, multa e cláusula de arrependimento.
Nas demandas contenciosas, a atuação abrange despejo, cobrança de aluguéis, ações possessórias, adjudicação compulsória e usucapião, tanto na via judicial quanto na extrajudicial, quando o caso permite.
Demandas imobiliárias atendidas pelo escritório
Compra, venda e regularização
Análise de matrícula e certidões, elaboração de contratos, escritura, registro e regularização de imóveis sem documentação completa.
Contratos de locação
Redação e revisão de contratos residenciais e comerciais, discussão de garantias, reajuste, renovação e ação de despejo por falta de pagamento.
Ações possessórias
Reintegração e manutenção de posse e interdito proibitório, em conflitos sobre ocupação e turbação de imóveis.
Usucapião
Reconhecimento judicial ou extrajudicial da propriedade pelo tempo de posse, nas modalidades previstas na legislação.
Por que contratar um advogado especializado
O imóvel costuma ser o bem mais valioso do patrimônio de uma família, e o registro é o que garante a propriedade. Contrato de gaveta, recibo de compra e promessa não registrada não transferem domínio, e deixam o comprador exposto a penhoras e disputas com herdeiros do vendedor.
Além disso, há débitos que acompanham o imóvel e não a pessoa, como IPTU e taxas condominiais. Sem levantamento prévio, o comprador assume passivos que não gerou e que só descobre depois da assinatura.
Matrícula atualizada
É o documento que revela a real situação jurídica do imóvel, incluindo ônus e restrições registradas.
Certidões do vendedor
Ações em curso contra o proprietário podem tornar a venda ineficaz por fraude à execução.
Dívidas que acompanham o imóvel
IPTU e condomínio são obrigações propter rem e passam ao novo proprietário.
Registro do título
No Brasil a propriedade só se transfere com o registro da escritura na matrícula do imóvel.
Advogado responsável
Conheça o advogado responsável pela área
Davi Pereira Marquadt
OAB/PR 114.350
Dúvidas frequentes sobre imóveis
Quais documentos verificar antes de comprar um imóvel?
O documento central é a matrícula atualizada, emitida pelo cartório de registro de imóveis, com prazo recente de expedição. Ela mostra quem é o proprietário registrado, a descrição do bem e todos os ônus averbados, como hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto e indisponibilidade. Devem ser reunidas também as certidões negativas de tributos municipais referentes ao imóvel, a declaração de quitação de condomínio quando aplicável, e, no caso de terrenos, a certidão de ônus e a verificação de eventuais restrições urbanísticas e ambientais. Do lado do vendedor, são verificadas certidões de distribuição cível, fiscal, trabalhista e criminal nas comarcas em que reside ou tem domicílio, já que ações em curso podem tornar a venda ineficaz por fraude à execução. Sendo pessoa casada, é necessária a anuência do cônjuge conforme o regime de bens. Em imóveis financiados ou em construção, o contrato com a incorporadora e o memorial de incorporação também são analisados. Em imóveis rurais, acrescentam-se o certificado de cadastro do imóvel e a comprovação de regularidade ambiental da área.
Como funciona a usucapião?
A usucapião é a forma de aquisição da propriedade pelo exercício prolongado da posse, desde que essa posse seja mansa, pacífica, contínua e com intenção de dono. As modalidades variam conforme o prazo e as circunstâncias. A usucapião extraordinária exige quinze anos de posse, reduzidos a dez quando há moradia habitual ou obras produtivas no imóvel, e dispensa justo título e boa-fé. A ordinária exige dez anos com justo título e boa-fé, reduzidos a cinco em situações específicas. Existem ainda modalidades especiais urbana e rural, com prazos menores e limites de área, além da usucapião familiar. O procedimento pode ser judicial ou extrajudicial. Na via extrajudicial, realizada em cartório, é necessária ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e a concordância dos confrontantes e do titular registral, o que costuma tornar o caminho mais rápido quando não há litígio. O tempo de posse dos antecessores pode ser somado ao do atual possuidor quando há continuidade comprovada entre eles.
O que fazer quando o inquilino não paga o aluguel?
A lei do inquilinato prevê a ação de despejo por falta de pagamento, que pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos vencidos. Antes disso, é comum tentar a solução extrajudicial por notificação, registrando formalmente o débito e o prazo para quitação. Ajuizada a ação, se o contrato conta com garantia idônea, como fiador, caução ou seguro-fiança, o juiz pode conceder liminar de desocupação em quinze dias em determinadas hipóteses previstas na legislação. O inquilino tem o direito de purgar a mora, ou seja, quitar integralmente o débito atualizado dentro do prazo legal, o que evita o despejo, benefício que não pode ser utilizado de forma repetida em curto intervalo. Reunir o contrato assinado, os comprovantes de pagamento anteriores, a planilha atualizada do débito e os comprovantes de encargos como IPTU e condomínio é essencial para instruir o pedido. Nas locações sem garantia, existem regras próprias sobre a concessão de liminar, o que torna a leitura do contrato indispensável.
Como regularizar um imóvel que não tem escritura?
A solução depende da origem da irregularidade. Quando existe contrato de compra e venda quitado, mas o vendedor se recusa a outorgar a escritura ou não pode ser localizado, cabe ação de adjudicação compulsória, que substitui a manifestação de vontade e permite o registro. Quando o imóvel foi adquirido por contrato de gaveta em cadeia sucessiva, é necessário reconstituir a documentação de cada transferência ou recorrer à usucapião. Se a construção existe, mas não consta na matrícula, faz-se a averbação da edificação, que exige habite-se, certidão negativa de débitos previdenciários da obra e projeto aprovado. Em loteamentos irregulares, a regularização fundiária urbana segue procedimento próprio, normalmente conduzido pelo município. Já imóveis rurais dependem de georreferenciamento e certificação junto ao órgão competente. Em todos os casos, o levantamento inicial da matrícula e das certidões indica qual dos caminhos é viável. Quanto mais antiga a irregularidade, maior tende a ser o custo da regularização, pela dificuldade de localizar antigos vendedores.
O que é ação de reintegração de posse?
É a medida cabível quando alguém perde a posse de um imóvel por esbulho, ou seja, por ato que retira a posse de forma injusta, como invasão ou ocupação indevida. Distingue-se da manutenção de posse, usada quando há turbação, que é o incômodo à posse sem a perda dela, e do interdito proibitório, cabível diante de ameaça concreta de esbulho ainda não consumado. Quando a ação é proposta em até um ano e um dia da ocorrência, ela segue o rito de força nova, que permite a concessão de liminar após justificação prévia, sem oitiva da parte contrária em determinadas situações. Após esse prazo, o procedimento passa a ser comum, sem a liminar específica. A prova precisa demonstrar a posse anterior, o esbulho, a data em que ocorreu e a perda da posse. Documentos, fotografias com data, boletim de ocorrência e testemunhas costumam compor esse conjunto. Quando a discussão envolve propriedade registrada, e não apenas posse, a via adequada passa a ser a ação reivindicatória.
Quem paga o ITBI e quando ele é devido?
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é tributo municipal devido na transferência onerosa de propriedade entre pessoas vivas, como na compra e venda. Salvo disposição contratual em sentido contrário, o pagamento cabe ao comprador, e a alíquota varia conforme a legislação de cada município. O recolhimento é condição para lavratura da escritura pública e para o registro na matrícula, já que o cartório exige a guia quitada. A base de cálculo é o valor da transação ou o valor venal de referência adotado pelo município, e divergências entre eles podem ser questionadas administrativa ou judicialmente. Existem hipóteses de imunidade e isenção, como a integralização de imóvel ao capital social de empresa que não tenha atividade imobiliária preponderante, e programas habitacionais com regras específicas. Transmissões por herança ou doação não recolhem ITBI, mas sim o imposto estadual correspondente, com regramento e alíquotas próprias. O recolhimento em valor inferior ao devido pode gerar autuação posterior pelo município, com multa e juros sobre a diferença.
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